日々是好日！三原市の不動産つれづれ記！

今週の土曜日のチラシです！

　ついにWHOもパンデミック宣言を出しました。遅すぎる感はありますね。いつ終息するか見通しが立たないので日本ばかりか、世界中が混乱に陥っている様子が否めないです。やはり倒産もアチコチ情報で流れてきますし、株価も酷いことになっていますし、なんか暗い話ばかりですね。

　さて、今週の土曜日に折り込まれるチラシの紹介です。サーパス城町二番館も掲載していますが、今日も案内があったり数件案内していますのでお早目にご検討ください。お気軽にお問い合わせください。

不動産査定について

中古住宅の査定について・・・当社の場合
不動産の査定は大きく分けて以下の3つがあると思っています。
①相続時の不動産評価査定（路線価価格）
基本的には路線価価格と言って毎年7月に国税庁から発表される相続不動産財産を評価する指標で地価公示（土地取引額の指標とされています。）の80％相当で道路に㎡評価が決まっており、単純に間口狭小や形状が悪いと調整がありますが事務的に計算して算出できます。郊外土地は基本的には固定資産税評価額です。ちなみに土地の固定資産税評価額は相場の70％相当で評価されています。）建物についての相続評価額は固定資産税評価額です。
②公示価格、基準値標準額ですが、前者は国土交通省（3月中旬頃発表）、後者は都道府県（9月中旬頃発表）が発表する指標ですが、公共事業の買収時における単価の算出に使われ、我々不動産会社はこの数字を主に参考にしています。不動産鑑定士が我々不動産会社に取引事例を聞いて算出しています。この基準（標準）点はその地域のごく一部なので道路形状、向きによっては個別に調整しないといけません。
③不動産会社の査定は①②の指標を参考にして、またこれまでの直近の売出事例、成約事例に基づいて概ね３カ月以内に売れる金額をお出ししています。土地については①②の評価額を参考にしてお出しするので大きな違いはありませんが、建物については会社によっては大きく違ってきます。基本的には建物には税務上の減価償却期間があって住宅場合、木造22年、セキスイハウス、ダイワハウスなどの軽量鉄骨造でも19年となっています。ですから税務上はそれ以上だと評価0円なのですが、まだ十分使える建物に0円評価はありえません。程度によって解体するしかなさそうな建物は残念ながら0円とします。またその解体費用をマイナスにしなければいけません。建物については当社の場合は固定資産税評価額を基本にして、使用できるが大幅な修繕が必要なら評価額程度、多少の修繕は必要だが普通にそのまま使用できる場合は周辺の成約事例を参考にした査定、大幅リフォームを直前にしてる場合はその辺りも勘案して査定書を作成します。このあたりは観察増減があるので査定する人の主観が入ってますので違いが出てきます。普通、そのエリアの売買をしている同業者とも情報交換もするのですが、数をこなしている会社や実績のある会社だとそれ程、査定額には違いはありません。問題なのは専任媒介契約を取りたいだけの会社、ノルマがある会社、地元を実勢取引をあまりしらない他所の会社は時々ビックリする査定額を提示されます。
　以上が不動産査定ですが、一般のお客様には分かりづらい部分でもあります。また③の不動産会社の査定書は相場査定書で、実際の売出価格は売主の事情により大きく違ってきます。当然、売り急いでいる方は安く売り出ししますし、普通は査定額より若干高い売出価格となります。提示した査定価格はその価格なら我々業者が概ね３カ月以内で売るれるであろう価格なのですがその価格より①20％以上も高く出すのは問題外、②15％でも厳しく、③10％位なら反応があり、なんとか価格調整などして成約に至ります。三原のような地方都市は毎年相場は下がっていますので、あまり欲張らないでプロの意見を聞いて売るとなったら③位の売出価格での短期勝負だと思います。３カ月以上売れ残っていると査定以下の取引となるケースがほとんどです。自分達はお金に余裕があるので焦っていないのでゆっくり売ってと言う人程、欲があって値段交渉に応じずいわゆる晒し物件になりがちです。売りたい人は高く売りたいし、買いたい人は安く買いたいのですが、今は買主市場ですから買主が強いですし、このブログでも何度も言っていますが三原のような地方都市では不動産価格は上がることはありませんよ！

更地渡し・・・最近の取引にて

　昨日は大安吉日でお日柄も良く決済が1件ありました。実家の空き家処分案件ですが、郊外系の老朽化建物ですから売買金額は当然、低額取引です。ある会社が低額であれば社宅にしようということで購入されました。この手の老朽建物付きの売却物件は今回の場合、たまたま法人が社宅ニーズで古くてもの良い安い建物として購入されましたが、個人が市街地の古家付物件を住宅建設の土地目的で購入検討する場合で上物がある場合、経験論的に言って売却するのは至難の業です。老朽建物付き土地を購入す場合、解体作業が掛かり、建物滅失登記などの手続きが出てきます。また住宅ローン借入も金融機関側は土地相当代+解体費用+建築費用という建付けとなり、面倒で解体費用相当（約150～200万円）が自己資金で賄えるのなら引き受けるのですが、自己資金が少ないとやりたがらない傾向があります。また、検討する買手も解体後のイメージが湧き難く境界のトラブルまで引き受けかねないこともあるからです。ですから当社としては建物が老朽で解体しかないという物件は買主負担で契約後更地にしてもらい、更地渡しを基本としています。なかなか個人の場合、売れてもない家の解体費を先行で出す余裕はないので契約が確定した後、解体段取りとなり、決済時に解体費用を払うというのが一般的です。確かに契約後解約というリスクもありますがどちらにしても最終的には売却するには解体するしかないので仕方ありません。ですから、土地売却情報で例えば現状渡しで1000万円であったと仮定してみましょう。備考欄に上物ありと記載されています。それを見た購入検討者は別途解体費用が掛かりプラス200万円。情報として1000万円なら安いと飛びついても現実は土地総額1200万円となる計算です。売出の際に不動産会社によってはどちらを勧めるかいろいろでしょうが、当社はトラブル回避の観点からも売主負担の解体更地引渡しを原則お願いしています。特に旧市街エリア（港町、本町、西町、宮沖など）は解体後の境界は要注意です。

三原市不動産市況

　3月に入り、例年ですと年度の変わり目で人の動きが一番多くなる時期ですが、今年は様相がコロナウイルスの件で一変しています。各イベントも中止若しくは無観客開催で人の動きをできるだけ少なくしています。学校も休校要請で低学年の子供を持つ親は大変みたいです。うまく学童保育に入れても結局のところ人が集まるのですから休校にする意味があったのかどうか？大工さんも新規には住宅設備機器が中国で製造されていることから物が入らず仕事が停滞しているとのことです。

　さて、3月2日時点の三原市不動産状況です。
「スマイミー」の売買登録件数335件（+4件）、内土地210件（+11件）、賃貸登録件数（住宅系のみ）110件（+4件）、内1R系35件(+3件）
「アットホーム」の売買登録件数138件（-5件）、内土地70件（+2件）、賃貸登録件数204件（+12件)、内1R系74件（+11件）

　動きは売買、賃貸とも低調だと思われます。これから本来なら人の動きに伴って不動産も動く時期なのですが、経済自体が停滞気味ですからあまり期待はできないのかもしれません。要注意です！

最近、暗いニュースが多いですね！

　連日のコロナウイルスの感染のニュースで世界中に動揺が起きています。まだWHOはパンデミックと認めていませんが欧州もそうですが、アメリカ国内にも感染者が日に日に増えていくことになると時間の問題で宣言を出すことになるのでしょうか？そうならないようこの1～2週間がまさに分水嶺となるのでしょうが・・・？昨日も東京にいる友人からマスクが無いので三原で手に入らないかというLINEが入りましたが、三原市内のドラッグストアでも全然手に入らない状況ですし、小中高の学校の全国休校要請など全国的にパニクッている状況を呈してきました。株価も今日も一時1000円安となっており底が抜けたようになっています。こういう時ほど冷静な頭でドタバタしないことが大事で、コロナウイルスは感染力はありますが致死率は2％前後なのでインフル程度だと思っていますが、確かに人混みは避けたいですね。私の場合、2～3日前からコロナより怖い花粉症で目がかゆくクシャミも出だしたのでマスクは必要なのですが昨年購入していたのがあったので何とか間に合っています。
　さて、最近の取引は親が住んでいた実家などの所有者が三原に住んでいない等のケースが多く、契約書の捺印などの手続きに結構手間取っています。日程などがずれるとまた郵送の送り直し云々。購入希望者は早く書類を持って銀行に本審査したいのでしょうが、いろんな事情がありなかなかスッキリとは行きません。今回も母親の署名捺印がいるのですがコロナウイルスの所為で極力外部の人との接触を避ける為にすぐに行けないケースがあります。世の中、暗いニュースばかりだと住宅を購入しようという気持ちも減退するのでしょうから、我々にも少なくとも影響はありそうです。早く収束することを切に願います。