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2020年 03月 07日 ( 1 )

不動産査定について

中古住宅の査定について・・・当社の場合
不動産の査定は大きく分けて以下の3つがあると思っています。
①相続時の不動産評価査定(路線価価格)
基本的には路線価価格と言って毎年7月に国税庁から発表される相続不動産財産を評価する指標で地価公示(土地取引額の指標とされています。)の80%相当で道路に㎡評価が決まっており、単純に間口狭小や形状が悪いと調整がありますが事務的に計算して算出できます。郊外土地は基本的には固定資産税評価額です。ちなみに土地の固定資産税評価額は相場の70%相当で評価されています。)建物についての相続評価額は固定資産税評価額です。
②公示価格、基準値標準額ですが、前者は国土交通省(3月中旬頃発表)、後者は都道府県(9月中旬頃発表)が発表する指標ですが、公共事業の買収時における単価の算出に使われ、我々不動産会社はこの数字を主に参考にしています。不動産鑑定士が我々不動産会社に取引事例を聞いて算出しています。この基準(標準)点はその地域のごく一部なので道路形状、向きによっては個別に調整しないといけません。
③不動産会社の査定は①②の指標を参考にして、またこれまでの直近の売出事例、成約事例に基づいて概ね3カ月以内に売れる金額をお出ししています。土地については①②の評価額を参考にしてお出しするので大きな違いはありませんが、建物については会社によっては大きく違ってきます。基本的には建物には税務上の減価償却期間があって住宅場合、木造22年、セキスイハウス、ダイワハウスなどの軽量鉄骨造でも19年となっています。ですから税務上はそれ以上だと評価0円なのですが、まだ十分使える建物に0円評価はありえません。程度によって解体するしかなさそうな建物は残念ながら0円とします。またその解体費用をマイナスにしなければいけません。建物については当社の場合は固定資産税評価額を基本にして、使用できるが大幅な修繕が必要なら評価額程度、多少の修繕は必要だが普通にそのまま使用できる場合は周辺の成約事例を参考にした査定、大幅リフォームを直前にしてる場合はその辺りも勘案して査定書を作成します。このあたりは観察増減があるので査定する人の主観が入ってますので違いが出てきます。普通、そのエリアの売買をしている同業者とも情報交換もするのですが、数をこなしている会社や実績のある会社だとそれ程、査定額には違いはありません。問題なのは専任媒介契約を取りたいだけの会社、ノルマがある会社、地元を実勢取引をあまりしらない他所の会社は時々ビックリする査定額を提示されます。
 以上が不動産査定ですが、一般のお客様には分かりづらい部分でもあります。また③の不動産会社の査定書は相場査定書で、実際の売出価格は売主の事情により大きく違ってきます。当然、売り急いでいる方は安く売り出ししますし、普通は査定額より若干高い売出価格となります。提示した査定価格はその価格なら我々業者が概ね3カ月以内で売るれるであろう価格なのですがその価格より①20%以上も高く出すのは問題外、②15%でも厳しく、③10%位なら反応があり、なんとか価格調整などして成約に至ります。三原のような地方都市は毎年相場は下がっていますので、あまり欲張らないでプロの意見を聞いて売るとなったら③位の売出価格での短期勝負だと思います。3カ月以上売れ残っていると査定以下の取引となるケースがほとんどです。自分達はお金に余裕があるので焦っていないのでゆっくり売ってと言う人程、欲があって値段交渉に応じずいわゆる晒し物件になりがちです。売りたい人は高く売りたいし、買いたい人は安く買いたいのですが、今は買主市場ですから買主が強いですし、このブログでも何度も言っていますが三原のような地方都市では不動産価格は上がることはありませんよ!


by koeiomyo | 2020-03-07 15:34 | 不動産 | Comments(0)


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