三原市の不動産屋ならではの情報や旅行、B級グルメ、ゴルフ、山登りなどの趣味のことなども紹介したいと思います。


by 2-yossan
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違和感?!

 本日、「トワイライトエクスプレス瑞風」が須波駅、三原駅と停車し、三原市としてもおもてなしとして歓迎イベントが行われたそうです。SNSを通じていろいろ情報が入ってきています。今日は尾道で停車し、クルージングをするようなニュースを昨夜見ました。物珍しいこともあり、行政挙げての大騒ぎとなっています。私は少し違和感を感じており、残念ながら三原はほぼ通過するのみの街で、なんとかPRしようとしている姿に涙ぐましさを感じています。そこまでやるか?という感じです。乗客も最初はにこやかに撮影されていましたが、乗客の撮影自粛要請がでるなどプライバシーお構いなしで困惑してる様子です。確かにTVで写っていたらやっかみも受けるでしょうし、もっと静かに優雅な高級列車の旅を楽しみたいというのが本音でしょうね!
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by koeiomyo | 2017-06-27 10:07 | なんでも | Comments(0)

オープンハウス開催!

 昨日は不動産広告チラシ折込日でした。本日は自由が丘ニュータウン内にある中古住宅のオープンハウスを開催しています。物件はミサワホームの瀟洒な建物で4LDKにウォーキング収納がついて、駐車場のゆったり2台可能な建物です。興味ある方、これから家を探そうとしている方、是非現地に足を運んで下さい。本日は17時までやっています。また本日都合が悪い方は日を改めてご案内させて頂きます。よろしくご検討お願いします。
 その他、チラシには城町の築浅の中古マンション、一度契約間近でキャンセルとなった中之町南のダイワハウス施工の中古住宅も掲載されています。後悔しない不動産探しの基本は物件を多く見ることだと思っています。お気軽にお問合せください。

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by koeiomyo | 2017-06-11 10:50 | 不動産 | Comments(0)
 今日は朝から暑く、無性に冷やし中華が食べたくなりました。宮浦北京の「冷麺」850円です!

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by koeiomyo | 2017-06-10 13:26 | グルメ | Comments(0)

不動産価格って?

 「売却したいのですが、一体幾らするのか?査定書を作成してください。」という相談があります。実際、所有している不動産が幾らで売れそうなのか?所有者としては気になるところです。
 我々は依頼を受けるとまず要約書を請求し、不動産の固定資産税評価額や路線価、公示価格に基準値を調べます。また、現地調査をし、道路取付状況や境界を確認します。道路幅が狭小だと売りづらく、セットバックしなければいけない土地であったり、隣地のと建物の越境状況を見たり境界問題が起こりそうなのか、経験で権利関係に問題がないかを調べます。建物であれば中を拝見し、瑕疵状況の聞き込みをしたりします。相続物件など実際住んでいない建物は目視でしかできませんが、老朽建物は基本的に瑕疵があるのが前提で、リフォームできるのかどうかを判断します。リフォームするのにかなりの費用がかかりそうだと解体しての更地評価で提案します。この段階ですと正式に売却依頼を受けていないので、解体費用は概算です。解体業者も最近忙しそうです。この解体費用も全面道路が広く、機械が入るのと人的パワーで解体するとでは倍近く違いますので要注意です。また、荷物はあれば搬出費用が別途それなりにかかります。様々は評価額や最近の事例(成約事例もあれば売出事例もあります。)でその個別不動産の評価を査定します。ちなみに当社には三原市内であれば20年近くの過去の情報があります。不動産会社が提出する査定価格はあくまで周辺事例や豊富な経験値による客観的価格です。この「査定価格」は基本的に不動産会社によってそれ程違いがあってはいけません。不動産は同じもがないので、多少違いはありますが、せめて経験値による誤差として10%前後だと思っています。当然、インターネット上の事例しか知らないとか、建物状況を確認していないとか、グーグルマップの写真を添付しているような業者の査定価格はマユツバ物で売り物件欲しさに非常に高い価格をつける傾向があります。複数、査定依頼して一番高く提示してくる地元以外の業者は気を付けた方が良いでしょう。何故か査定書だけは立派なのです。
 そして、その査定書に基づいて、残債状況や急ぎなのかどうか?その所有者の個人的な思いを聞いて「売出価格」に反映させます。当然、相場よりた高くても決定権は売主サイドにありますから仕方ありません。最近、程度や立地の良い物件が少なくなってきていますので、希少性のある4LDKのマンションや築10年以内の中古住宅は若干高めでも売れています。その逆もありますが・・・。ですから、査定価格とは別で物件によっては多少高めの売出価格もこちらで提案することもあります。このあたりが経験がモノを言います。そして、縁があって無事、成約できればそれが「成約価格」となります。ですから、査定価格より下がることもあれば上がることもあります。
 整理しますと、一般の人には分かりづらいのかもしれませんが、実務の不動産取引においては「査定価格」「売出価格」「成約価格」があり、すべてがイコールではありません。話は変わりますが、不動産価格にはこの他、公的価格として、「固定資産税評価額」「公示価格」「基準値価格」「路線価評価額」といろいろあるので、一層分かりづらくなっているのかもしれないですね!
成約価格≦査定価格≦成約価格≦売出価格



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by koeiomyo | 2017-06-06 12:00 | 不動産 | Comments(0)

今年三度目?

 昨日は今年度3回目の竜王山(445M)登山というよりか、トレイルウオーキング!折角の日曜日。天気も良かったのですが、何もすることがなかったので運動不足解消の為、お金のかからないトレイルウオーキングです!朝9時40分頃我が家を出て11時10分頃、竜王山展望台に到着。久しぶりに猪に遭遇!もっと早い時間の登山なら良く出くわすのですが、この時間帯の遭遇は珍しいことです。余程お腹が空いていたのでしょうか?気候も良かったので何人かのグループもチラホラ。山の中の「川中屋」は12時オープンなのでまたの機会で下山し、12時40分頃我が家に到着。気持ちの良い汗をかいてきました!

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        恐らくメスでしょう。

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by koeiomyo | 2017-06-05 10:55 | 自然 | Comments(0)

除草剤散布!

 今日の午前中、福山の当社分譲地に除草剤を散布してきました。来週から梅雨入りするかもしれないので、先日、草取りした4区画に散布しました。希釈するタイプの除草剤ですので効果がどれほどあるのか分かりませんが、少しでも効果があればと思っています。愛着?を持ってしっかり管理していれば良いこともあるでしょう!?

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by koeiomyo | 2017-06-03 14:25 | なんでも | Comments(0)

不動産の相談

 本日は午前中、サンシープラザ4Fにて不動産無料相談会で担当をしてました。この相談会は相談件数は少ないのですが、やはり境界問題、相続問題が中心となります。不動産という大事な資産・財産ですから、権利関係、利害関係によってトラブルはつきものです。我々不動産の専門家が相談に乗って、アドバイスはいたしますが、行動を起こすのは本人次第です。もっと早く処理していればここまでこじれてないとか、処分できたとかというケースが多々あります。また、処分したいのですが、様々な理由(老朽空き家、山林・畑、認知症等々)で売れない不動産もありますので、下手に不動産という資産があるだけで始末が悪いということです。
 当社でのここ何日かの相談でも、郊外の土地を所有していて売りたいが時期を失って、二束三文の価値しかなくなったけど処分したいとか、やはり郊外の団地の住宅で親が認知症で入院したので売却したいとか。郊外の不動産は売り物件が多くなっていますので、なかなか相場で売れないのが実情で時間がかかりそうですが、多少安くしても早く処分する方がベターだと思います。

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by koeiomyo | 2017-06-02 17:36 | 不動産 | Comments(0)

6月がスタート!

 6月がスタートしました。もう少しで梅雨の時期となります。この時期悩ましいのは管理地の雑草です。当社の売地にも雑草が生えてきて先日、草取りをしましたが、4区画を1時間半やってもまだまだという感じでした。4~5日間、筋肉痛で大変でした。最近はシルバーさんも大変忙しいらしいのでかなり後回しとなるそうです。

 さて、6月1日時点の三原市不動産状況です。
「スマイミー」の売買登録件数359件(-2件)内土地231件(-4件)、賃貸登録件数(住宅系のみ)177件(+7件)
「アットホーム」の売買登録件数176件(±0件)内土地98件(±0件)、賃貸登録件数250件(+17件)

賃貸、売買ともこの2か月間は大きな変動はありません。住宅メーカーの人達も4月以降動きが止まっていると嘆いていました。当社も表に出している物件にはあまり動きはないのですが、後見人がらみの物件、任売がらみの物件などの手間暇かかる物件には動きがあります。しかし、決済まで時間と手間がかかります。

 月も変わり、気分転換ということで、今日は早起きして沼田川沿いを約1時間ウォーキングしてきました。ラジオ体操もし、お天気とは別に気分爽快で行きたいと思っています。

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by koeiomyo | 2017-06-01 14:37 | 不動産 | Comments(0)